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DECRETO SOSTEGNI BIS
1. Cosa prevede la norma?
La norma (D.L. 25 maggio 2021, n. 73) prevede l’esenzione dal pagamento delle imposte (di registro, ipotecarie e catastali) per l’acquisto della proprietà di un'abitazione che possegga i requisiti di “prima casa” , per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto che abbiano i requisiti di “prima casa” a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE, calcolato nell'anno in cui si vogliono richiedere le agevolazioni, non superiore a 40.000 euro annui.
2. A quali tipologie di acquisto di immobili si applicano le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni bis?
La norma fa riferimento agli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di “prima casa” e, quindi, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9. Anche le relative pertinenze beneficiano di questa agevolazione fiscale ( fatta eccezione per magazzini ad uso commerciale o bottege). La norma si applica anche quando la cessione delle case di abitazione con i requisiti di “prima casa” avvenga da parte di un’impresa.
3. Chi ha diritto alle agevolazioni fiscali?
Le agevolazioni fiscali previste dal decreto Sostegni bis sono a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che abbiano un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro calcolato sull'anno corrente alla richiesta delle agevolazioni.
4. Cosa succede per chi acquista da impresa?
La norma riconosce agli acquirenti un credito d'imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta all’impresa in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ma in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
5. L’esenzione fiscale si applica anche per i mutui?
La norma dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che sarebbe dovuta nella misura dello 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo relativi alle abitazioni prima casa. La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.
6. Quando entra in vigore la norma e fino quando sarà possibile usufruire delle agevolazioni?
Le misure contenute nel decreto Sostegni bis si applicano agli atti stipulati dalla data di entrata in vigore del decreto legge, il 26 maggio 2021, fino al 30 giugno 2022.
7. Quando si decade dai benefici prima casa? Cosa succede in questo caso?
Si decade dall'agevolazione prima casa per dichiarazione mendace, alienazione dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno, mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto della precedente prima casa. In queste ipotesi, venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni "prima casa", l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2%.
8. Cosa succede se non si rispettano i requisiti di età e di reddito previsti dalla legge?
Laddove l’Agenzia delle Entrate riscontri delle irregolarità sulla documentazione presentata per poter procedere alla richiesta delle agevolazioni ( isee superiore ai 40.000 od età superiore) comporterà applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi calcolati come seconda casa
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DIFFERENZA TRA PRELIMINARE TRASCRITTO E REGISTRATO
Il contratto preliminare è un vero e proprio contratto che definisce tempistiche, prezzo di compravendita e ammontare di caparre/ acconti che definiranno la stipula del contratto definitivo davanti al Notaio.
Il contratto preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati aggiornati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno definire tutti gli obblighi reciproci concordati dalle parti prima della consegna dell’immobile.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA IN CASO DI TRASFERIMENTO ALL’ESTERO
L’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa, come noto, consente di beneficiare dell'imposta di registro nella misura del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Una delle condizioni principali per riuscire ad ottenere l’agevolazione riguarda il fatto che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza, o la stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto.
COMPRARE CASA DAL COSTRUTTORE
L’acquisto della casa direttamente dal costruttore si divide in tre tipologie differenti: Vendita su carta: Prevede l’acquisto del solo progetto, prima ancora della sua costruzione e realizzazione. In questo caso si ha solo l’identificazione del terreno e non si sia richiesto il permesso di costruire.
- Vendita di immobile da costruire: Si ha la compravendita di un immobile che non è ancora ultimato ma la sua costruzione è già iniziata. In questo caso il passaggio di proprietà sarà ultimato solo una volta che l’immobile sarà finalizzato.
- Vendita di immobile ultimato: Il costruttore vende un’immobile in cui è terminata la totalità della sua costruzione